本文首发于知乎，作为《2018年在Fremont买房是否时机合适，与在湾区桥对面买房有何优劣？》的回答。手动搬运回博客。仅代表本人拙见，仅供参考。
刚好最近在看，过来分享一下心得。
先说第一个问题的个人观点：合适，全湾区哪里买房都合适。看看 2017 年的美国科技股，涨得不要不要的。2018 年我还会继续看涨。不介意学区的话，Newark 倒是一个不错的地方，靠近 880，有大华和 Newpark mall，生活还是很便利的。房子相对也很便宜，120w 预算基本上能住得像个皇帝~
再说第二个问题，Fremont 买房的主要优点是房价便宜，相对安全，有 Bart，以及对于在 fb 上班的人来说交通算是便利。但是，相应地也要考虑几大问题：自然灾害，学区，交通，工作机会，生活环境，保值与升值。
自然灾害
先说自然灾害，之前一场4.3级地震把大家都吓到了。Fremont 自古以来都是大家心中认为的“穷乡僻壤”，“自然灾害区“（不要说我 Fremont 黑，我也住在这，毕竟是穷人呐），不是没有来由的，因为的确这边蛮多问题的。现在先看好做好心理准备了，买房时看到 Natural Hazard Disclosure不会被吓尿。。这些资讯网上都能看到，比如 usgs 网站预测，未来几十年，湾区发生 6.7 级以上地震的概率是 72%，而东湾首当其冲，Hayward Fault 和 Calaveras Fault 直接穿过。。。
source: https://pubs.usgs.gov/ 再来看看别的，Home Page - Cal MyHazards，有包括地震，火灾，洪水，海啸等的区域预测 。基本上大半个湾区都处于地震液化带：
Fremont 看起来比较安全的是 880 往北，94536 那一块 (brookvale)，以及 central Fremont。但是，那里又直接被地震带穿过了…… 有一个说法是，湾区的房子基本上抗震的级别都很高，所以其实怕的不是地震，而是怕土壤液化。随便放狗搜一下有大量相关讨论，比如这个。Flood risk 也是稍微要注意的，幸好看起来只有 Ardenwood, Newark 那里稍微有点。
从自然灾害层面来说，南湾，特别是 82 / El camino Real 往南的一块，的确是有优势的。基本上避开了大部分自然灾害（当然也不能太南了，有个 San Andreas Fault）。传统好区，Palo Alto, Los Altos, MTV 94040, Sunnyvale 94087, Cupertino 等，都在这一块。
学区
再说说学区，Fremont 的 MSJ 可是很厉害的，在某些评分里可能比 Gunn High, Palo Alto High 什么的还要高。但是那边离 F, G, A, N, L，都很远。Ardenwood 也是大家趋之若鹜的地方，但是据说小学 overflow 得厉害，基本上住在那也要靠运气才能上到；而且大家都抱怨被印度人支配了 （所谓的小孟买..）。退而求其次的，可以考虑 Brookvale, Irvington 那一块。有 American High / Irvington High 做支撑。
为什么要考虑学区？即使没有小孩，这也是很重要的一点，意义在于学区基本上是跟社区安全，增值潜力挂钩的。有学区的地方不怕将来卖不出好价钱。华人向来注重教育，所以湾区几大名校总是挤满了老中，房价也是节节升高。
交通
交通的话东湾有 pros and cons。先说好处：Fremont 的位置很中庸，比较少互联网公司在这边，离哪里都不近，换句话说，离哪里都不远。因为有 Bart，所以对于有在城里上班的双职工其实位置很不错。84 / Dumbarton bridge 是个麻烦。不堵车其实很快，15-20分钟内就能到 fb 了。但是由于桥以及 willow，84交界是个瓶颈。平时一不小心就堵到收费站了。平时早上8-10am上班，基本要花个 30-40min。比如随手查的明天 8:30am 出发看起来是这样子。到 Google 就更远了，要 50-60min。
别小看这10分钟的差别，每天来回多个 20分钟，一年 52 周每周 5 个工作日，就 5200 分钟接近90个小时了。个人感觉是上班心情是随通勤时间指数下降的……
最坑爹是这桥上只有三个 lane，没有路肩，经常有车在上面抛锚，直接就使得桥上少了一个 lane，晚上 7pm, 8pm 也照赌不误，很是闹心。随着越来越多人才涌入湾区，买不起南湾的人会被 price out 到东湾，交通问题恐怕只会更赌。
工作机会
东湾对于科技人才来说，呃，几乎是没有什么就业机会吧，在 Paseo Padre 上面的科技园有些创业公司。Redfin 发布了一个 opporturnity score，定义是在步行30分钟内能到达的工作数量与种类的丰富程度，湾区看起来是这样的：
其中，刚过桥那一块，基本上就是住宅区了，opportunity score 巨低。我们可以看到，在 Palo Alto，Mountain View，一直延伸到 San Jose 那一块，101 与 280之间，基本上都是 80-90 的分数，这就是传统意义上的硅谷所在地了。从这方面来看，的确东湾的升值潜力会比南湾低一点。
生活环境
前面说的几点 Fremont 几乎没占到优势，但是生活环境倒算是有其独到之处。虽然不如 PA, MTV downtown 的 up and coming，但这边有很多很不错的中餐馆，也有不少的华人超市，包括大华。 Newark 的 plaza，Fremont 的 automall parkway，都是华人周末聚集之地。不过可惜，除了吃的之外，别的可能就差点。这边感觉主要年龄层次是 family，所以没有太多年轻人可以玩的地方。所以不少年轻人都喜欢在 MTV, PA 租房住，吃喝玩乐都比较丰富。
社区安全，低犯罪率也是大家津津乐道的一点。Trulia 上关于可以看到 Fremont crime rate 比较低：
CrimeReports: 南湾人民生活在水深火热之中。。。
虽然数据看起来是这样子，但不知道为什么老是有听说 Fremont 被抢劫什么的，比如：
保值与升值
关于这点，大家谈论得比较多的应该就是看几次经济危机后，不同地区房屋降价以及恢复的水平吧。这个数据从 redfin，zillow 和 trulia 都能找到。redfin 的数据是用 tableu 做的，但是数据只有几年，不是很能看出长期的trend。zillow 的数据也有同样问题。我这里用 trulia 来讨论，因为它的数据似乎最齐，虽然没办法把几个city一起看。先贴几个 median sales price 的数据：
我们可以看到，Mountain View，Palo Alto, Cupertino 这几个 city 基本上在08经济危机也是没怎么跌的。Sunnyvale, Santa Clara, Fremont 基本上跌到了 02，03年的水平。但是 Sunnyvale, Santa Clara 这几年猛地上涨，在经济危机前大家差不多都在 700k 左右的 median，Sunnyvale 在两年前就突破了 1m 的坎，Santa Clara 也在去年就过了。而 Fremont 还差一点，应该今年会达到。
我们再来玩玩 redfin 的数据吧。在过去五年，基本上湾区的房子都在稳健地增长。相对来说，Fremont应该是涨幅比较小的。当然，用城市来看只是很笼统的看法，具体应该看到每个 neighborhood，比如 Ardenwood 和 Brookvale 就卖得挺好的。好区都涨得比较厉害。跟开篇说的结论呼应一下，只要没有黑天鹅事件，湾区房市算是一个不错的投资。
总的来说，还是印证了一个观点：买力所能及的房子。洋洋洒洒说了一大堆，希望能帮助到楼主。也希望无论如何买到哪里，正如大家所说的，回头看都是 deal :)
1/25 更新： 补一个有意思的数据：https://demographics.virginia.edu/DotMap/index.html 这个图显示了人种分布，不过亚裔没有“细分”，所以看不出是老中还是老印。从图可以看出，Fremont, Milpitas, Sunnyvale, Cupertino 都是亚洲人聚居地（其中 Cupertino 据说是台湾人的天下）。
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